“两会”房价问题 贵阳房开有话要说

　　温总理“两会”发言明确指出全国房价仍未回到“合理价位”，按照“总理房价”来算贵阳的房价应为2850元/平方米。目前已有中天、花果园两大巨鳄率先带头开出起价3580元/平方米和3800元/平方米的价位，这是贵阳史前最低价，难免引起市场一阵骚动。那么这种现象到底能持续多久?对贵阳的二三线房开而言这种低价入市的营销方式是不是可取呢?本周邀请了几个营销总监为我们答疑。

　　问题

　　问题1、自今年2月，尤其“两会”以来，各大房开商纷纷推出优惠活动，尤以本土两大巨鳄的超大楼盘为代表，房价惊现“3字头”。这是未来房价的一个发展趋势吗?还会不会更低?为什么?

　　罗泽广：贵阳房价出现“3字头”，其中有国家宏观调控的原因，更是区域竞争加剧、以价换量的结果，是开发商运营模式的结果。尽管目前这两个超级项目基本左右了贵阳的地产市场，但依旧难以掌握贵阳房价的趋势，仅为个案。这样的价格还会不会更低，这由开发商的资金链决定。如果这一波行情能解决项目的开发资金并能持续滚动，下调的可能应该不会太大。

　　顾浜：今年，特别是“两会”以来，国家对房地产住宅市场的调控力度和力度变化的预期都是比较明确的，所以我个人对房地产市场的总体预期应该是：我们的行业正在走向一个“政府、商人、老百姓”三方对弈之后的稳定，而且这个稳定是长期的、稳健的。对于贵阳市场而言，我个人认为不会和这个总体趋势有很大的相悖存在。从贵阳几个大盘近期的营销动作，以及带动的火热的销售效果来看，我所说的“政府、商人、老百姓”三方对弈之后的稳定基本已经有了雏形，这个过程不排除个别项目或公司因资金或自身公司实力等因素带来过大的波动，但总体上讲，其它楼盘的价格等走势也会在大盘营销结果的带动下，根据自身楼盘定位的差异求得稳定的市场价格波动和获得依照公司开发战略而定的销售速度。

　　李少永：贵阳近期各个楼盘的打折促销，属于正常的市场促销行为，每年春节过后各家楼盘都习惯进行新一轮营销活动，这不是降价行为。而市场上出现所谓“3字头”房价，也仅仅是该项目里面的个别产品和小部分房源，有它与之对应的客户群体。整体市场而言，地产产品越来越讲求品质，意味着开发成本会越来越大，所以这不可能成为一种趋势，也难以更低。

　　问题

　　“两会”期间，温总理明确表示目前中国房价仍未回归合理价位，你认为贵阳多少才算是合理价位?从目前的成交来看，成交量逐月攀升，这是刚需爆发的前兆吗?这种现象你认为将持续多久?为什么?

　　罗泽广：房地产的价位是否合理，衡量的指标一般是投入产出比。如果10-30%的利润是合理的，那么，贵阳目前的房价基本合理。然而，房价主要由以下3个方面构成，地价、税负、建安，而在中国，地价过高，税负太重，因此，房地产价位合理本身就是一个伪命题。

　　成交量逐月攀升，有刚需进入的原因，但同样不缺少投资性需求，就花果园和未来方舟两个项目而言，投资性需求在其中占的比重或许要大一些。至于这种现象能持续多久，这由开发商说了算，如果资金宽裕，又没有过高的利润预期，那么，这种状况会延续得会更长一些。

　　顾浜：“回归合理价位”这个理性的价位，我认为是“政府、商人、老百姓”三方对弈之后的结果，在政府出台多方保障性住房措施以及商品房抓“稳定预期”的前提下，开发商愿意卖、市场愿意买，这个价位我认为就合理。如果说“从目前的成交来看，成交量逐月攀升，这是刚需爆发的前兆。”那我觉得这应该是大盘营销“销售时间扁平化的结果”，从中长期来看这个波峰应该会适当地趋于平缓且相对稳定下来，至于持续的时间则要看市场的总体容量变化和各个楼盘造人气、造关注的能力。

　　李少永：要讨论合理价位，必须先研究市场需求，研究清楚当前市民需要什么品质的房子。市民的经济状况、家庭结构、文化状况、喜好等不尽相同，也就产生了各种各样的产品，比如电梯房、花园洋房、别墅等等。根据不同的品质、配套与服务，会有不同的价格。贵阳目前的房价整体而言比较合理，长期而言随着产品不断的升级换代会有一定的上升空间。目前的成交而言，多数是刚需支撑，相对而言，刚需一族对居住品质要求不是特别高，更看重的是价格因素，但有的产品真正住进去后才会发现并不适合，这也就会产生大量的二次、三次置业者和改善型住房需求者。就长期而言，房地产市场的发展不是靠低价取胜，还是靠品质取胜。

　　问题

　　近期中天未来方舟、花果园五里冲项目的强势入市，让市场情况变得更复杂，对你们的楼盘有什么影响，你们会采取什么对策吗?

　　罗泽广：这两个项目的强势入市，不仅对贵阳，对贵州的地产市场均有较大的影响。地产商可以采取以下策略应对：在开发策略上走差异化路线，房价不一定有其物理属性决定;在营销策略上，可以采取避其锋芒，见缝推盘、小步快跑的方式。当然，如果实力足够强大，不妨使用最阴毒的这一招：跟着降，降得更低。

　　顾浜：对于我们写字楼楼盘而言，我们非常欢迎如同未来方舟、花果园这样的大盘。商业地产更讲究的是“经营价值”，而这个经营价值从国内很多大城市的发展历程来看，新区或大型新楼盘是不能取代传统老城区，甚至没有办法比拟的。商业地产所说的经营价值应该是一个“消费习惯、版块认同、市政资源、市场自发形成的商家产业链网、消费者和从业者享受和体验商业或工作的便捷程度，甚至商圈积累的常住人口基础以及商业人口基础等等”而这些东西，都是一个新区或是一个大盘不能在短时间内系统地形成的，所以也看到国内很多新区或大型楼盘的商业发展都比较缓慢、即使像贵阳世纪城这种大盘带动之下形成的商业，层级也是没有办法和老城区传统的商业比拟的。

　　作为我们雄骏国际写字楼项目而言，现阶段我们所需要做的就是做好自己，把我们老客车站改造第一作品最大的地段优势有效的传达给市场，传达给更懂商业的人。

　　李少永：客观地说，有一点细微的影响，个别客户觉得房价差距很大。但更多追求居住品质的客户还是比较理解和接受，我们依然会一如既往地坚持高品质路线，为贵阳市民奉献高品质、高质素的楼盘，让业主住得满意，无需换房。

　　问题

　　对于购房者来说，你觉得现在购房时机如何?尤其面对大盘以及二三线楼盘，如何做出最佳选择?

　　罗泽广：市场上有这么相对性价比较高的房子，自住人群可以出手了。至于投资性需求客户，可以看看开发商的销售情况。如果销售效果不错，那请尽快买进，如果情况不佳，可以观望观望。

　　至于大盘和二三线楼盘而言，最佳的选择永远是符合自己的选择。大盘有大盘的优势，小盘有小盘的特点。根据自己的居住需求来决定更科学一些，不一定非得去追捧大盘。

　　顾浜：“购房时机”我觉得是看购买动机的，对于住宅自用的客户来说，我认为现在这个调整、波动的市场阶段，不排除会出现个别价格变动较大的项目会比较吸引人，但总体趋势而言，现在和未来一段时间总体的差别应该不是很大;而对于投资性的客户来说，现阶段更应该关注商业地产，特别是写字楼市场，因为投资住宅即使不考虑购买的门槛限制，不管是评估物业的增值，还是出租收益，都已经是相对透明了。

　　不过对于商业地产则不同，首先，市场投资从住宅市场转移到商业地产，市场的利好因素越来越多，总体来说目前的商业地产，特别是贵阳的写字楼项目都还处于一个相对较低的价格水平;第二，对比权衡投资收益率、投资周期与影响收益的风险。比如，写字楼对比住宅收益率就高得更多、至少从现场的写字楼租赁市场看多出50-80%是没有问题的;第三，国家政策、特别是对于贵州而言今年国家发布的“国发2号”文件，对于贵州的发展是非常有利的，而以商铺和写字楼为生产资料的这两个市场更是未来国家大力扶持贵州大、中、小企业之下带动的市场争夺热点和焦点，特别是好地段的写字楼更将迎来新一个台阶的价值提升。

　　李少永：对购房者而言，买房毕竟是大事，购买前建议还是得慎重，千万别有从众心理，先清楚自己需要什么样的产品，多去几个楼盘比较，对各个楼盘的品质、地段、配套、价格等多做比较，再做决定比较好，以免后悔。